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农夫老黑

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陈宝存:误读的楼市危机  

2011-10-30 21:27:08|  分类: 财经论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:楼市危机是媒体与专家歪曲事实的大合唱

又名《误读的楼市危机》

英国《金融时报》约稿(2011-10-26

历史总是惊人相似。20088月份,我曾经写过一篇文章《房企过冬全攻略:楼市危机是唱出来的》,引述如下:

市场化的最初阶段,由于土地价格的严重低估,政府经营城市的理念也未入人心,最初的土地是非市场化运作的。所以我们很多人的内心深处,土地是不要钱的,既然土地国家所有,那么收回就是。

直至目前,土地价值也在很多人的心目中是不存在的,希冀回到土地低价时代,以保证房价基本按建安成本出售。地方政府的经营城市理念说穿了就是卖地,这就是招拍挂形式成为地方政府垄断土地市场的最佳选择。为什么选择招拍挂?公平公正出让土地,防止暗箱操作。无疑是这样的考虑,但是具体执行过程中却未必做到。为了运作招拍挂程序,很多企业做了很大努力,付出很大财力和精力是必然的。但是,维护公正了吗?

公正做不到,但是确实可以藉此之名哄抬土地价格了。我们很多地方政府土地部门不惜暗箱操作,以本地公司托市抬价,把项目拍卖给外地企业,尤其是上市企业。04831日开始的土地出让招拍挂形势,仅仅三年,土地抬至不可思议的高价。

不能不说到全社会对土地财政的歪曲。财政部《2009年全国土地出让收支基本情况》显示:首先,2009年全国土地出让收入为14239.7亿元,比上年增长43.2%

(据国土资源部统计,2009年全国土地出让签订合同总价款为15910.2亿元,而当年全国实际缴入国库的土地出让收入为14239.7 亿元)。

然而,2009年从土地出让收入中计提的国有土地收益基金收入440.63亿元,计提的农业土地开发资金收入143亿元,市县人民政府缴纳的新增建设用地土地有偿使用费923.11亿元(其中,上缴中央财政274.94亿元,上缴省级财政648.17亿元),国有土地使用权出让金收入12732.96亿元。

提取上述基金之后,用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元,占支出总额的比重(以下简称占比重)为40.4%;用于土地开发支出1322.46亿元,占比重为10.7%;用于城市建设支出3340.99亿元,占比重为27.1%;用于农村基础设施建设支出为433.1亿元,占比重为3.5%;用于补助被征地农民支出194.91亿元,占比重为1.6%;用于土地出让业务支出86.89亿元,占比重为0.7%;用于廉租住房支出187.1亿元,占比重为1.5%;用于耕地开发、土地整理、基本农田建设和保护支出477.56亿元,占比重为3.9%;用于农业土地开发支出107.25亿元,占比重为0.9%;用于地震灾后恢复重建、破产或改制国有企业土地收入用于职工安置等支出1191.17亿元,占比重为9.7%

实际上,2009年全国土地出让收支结余1912.6亿元。这便是真实的土地财政状况。而据财政部科研所的数据,统计数据显示:2006年全国土地出让收入达7000亿元,土地出让净收益3000亿;2007年全国土地出让收入超过1.2亿元;2008年土地出让收入9600多亿元,净收益都在4000亿左右。土地出让净收益占比连续下降。主要原因是城市一级土地开发的成本,从拆迁安置到管网配套设施成本的连年上涨。这才是土地财政的真相!

但是全社会基本错误的理解了土地财政。媒体与专家认为近十年来10亿左右的土地财政收入,全被地方政府吃光分净,这是完全错误的理解。

说清了土地问题,也就基本能预见到未来市场的真实情况。而目前我们清楚地是,土地出让在一线城市前三季度是下降的趋势,也预示着未来两年,市场又会出现住宅上市量的同比萎缩的局面。

那么,2010年前三季度,北京市场住宅用地出让收入607亿,今年却萎缩至325亿的事实表明,北京市场对土地追捧的开发商少了。当然,还有一个原因,2011年北京土地市场以五环外为主,2010年前四个月北京主城区天价地的出让形势今年不复存在。

看市场长期趋势,看的不可能是单单的强压下的需求。限购限贷政策,压制住的需求是很大的。现有政策下,北京住宅需求总量,万科数据是20万套,这是今年达到购买条件的人群总量。当然明年还要有增量。市场需求的主体,除了外来人口的刚需之外,应该是婚房学区房需求的不可改变,还有大量的需要扩房改善居住水平的所谓富裕人群。

中国城市化进程,带来的东部城市人口的高速增长,是欧美日本市场不具备的。 以北京为例,官方数据年均50万以上的人口增长,给北京市场的供应压力很难释放掉。而全国年均1500万左右的新增城市人口,东西部严重不均匀。以致中国城市的房价东西部差距巨大!平衡发展东中西部的设想,要靠市场实现。所以,不能用欧美日本发展的规律分析中国市场。

况且,中国市场还有两个重要特点是欧美日本不具备的。第一:49年开始的土地改革,分房分地,有房有地的占100%;第二,直至98年房地产市场化改革,之前50年福利分房的历史。当然还有一条是中国的城市化进程,仅仅是刚开始!官方数据的45.6%,在我们看来,过于宽泛,真实的城市化数据,专家估计不过35%左右。达到欧美日本70%以上的水平,还有几十年的路要走。

中国楼市的危机论,产生自2002年魏杰王小广先生对楼市的误判。而二三线城市的真实市场发展,也恰恰是2002年才开始的。那么,05年的一轮以谢国忠易宪容为首的唱衰京沪楼市,2008年加入的牛刀时寒冰曹建海,共同上演了唱衰中国楼市的三场大戏。事实上,是他们与中国媒体一道,歪曲市场真相,歪曲包括房价收入比,租售比,空置率等等的真实水平,结局也必将是被市场报复。而未来的市场,还是需求与供应的严重矛盾决定的。唱衰中国楼市,必然是失败的。

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