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农夫老黑

一缕墨香居陋室,半部春秋知古今。

 
 
 

日志

 
 

房地产市场崩塌已在眼前  

2011-10-11 07:06:50|  分类: 财经论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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——2011年9月29日潘石屹网聊

  “微访谈”让我们每周相遇一次,在报纸上、在视频上、更多的是在网络上相遇,“微访谈”成为了你和我沟通的咖啡厅、会客室。

过去的一周,我们身边发生了许多事情:上海十号线地铁轻度追尾;欧债危机的加重引起了全球股票市场的剧烈波动;各国主管财政的要员汇集在华盛顿研究解决这些危机的办法;标准普尔在唱空美国、意大利之后,再次唱空中国的房地产;温州放高利贷的老板们纷纷不是逃跑就是自杀;iPhone5下周五将在全球面市;中国最高的权力机构中央政治局要求加强道德建设……。

    过去的一周,北京几乎天天是蓝天白云、秋高气爽,我践行着自己认为是健康、简单的生活方式,每天坚持祈祷,坚持骑自行车上班,坚持着多运动的生活方式。但回头总结才发现,自己还是有大部分的时间在盯着屏幕,关注Bloomberg的股票行情,关注微博上每一个事件的发生和变化,以及在这些大事件面前人们的心态、人们的爱与恨。

    从我们身边发生的这些事件中我看到,世界新秩序的第一缕曙光就要到来。我们看到了知识和思想在无阻力、无成本地扩散着、聚合着、传播着、更新着。人类历史上任何一个时代的知识和思想都不可能像今天这样,像火山一样喷发而出。今天一位普通的小学生、中学生通过他们手中的网络所掌握的知识远远胜于历史上任何一个大学问家一生所掌握的知识。只要我们细心地观察,任何社会真正进步的原动力都是知识和思想,社会财富归根到底不是物质的财富,最基础性的财富是人们思想和思想的聚合。

    今天,大山大河再也不是人们传播知识的阻碍了。千万年来,阻隔人们的大西洋、太平洋被今天的技术彻底跨越了。知识和思想得到了从未有过的普及和快速的传播。凝神静思,难道这些不正预示着一个伟大的时代、一个以前任何时代都无法比拟的伟大时代将要到来吗?如果还有人怀疑,看看你的孩子,看看你手中的手机,看看你用的电脑,你就会确信,就不会再怀疑一个伟大时代,一个新世界秩序的到来。

    在精神世界里,我们的情感、价值观和选择,千百年来一直被别人代表着、被压抑着。即使美国实施的选举制度,时至今日也是一种被代表的选举制度。但今天,无论你身处何地,你的情感、你的意愿、你的选择都可以通过互联网立即充分地表达出来,无论任何力量都无法压制这种表达。

    社会变化的根本是人心的变化,社会进步的根本也是人心的改变。我们看到,同情受害者和弱者,伸张正义,憎恨腐败和欺骗的力量是每一个人发自内心最坚定、最持久的力量。每个人发自内心的力量看起来微弱,但汇集起来,就是一股巨大的、不可阻挡的洪流,足以让任何“腐败”、“欺骗”、“黑暗”寝食难安、无处躲藏、惶惶不可终日。我们看到,在无数好心人不计任何回报的帮助下,几千名被拐骗的儿童回到了自己父母的身边,一个个腐败分子被彻底地揭露出来,几乎是一周一个被暴露在阳光下。很多公共事件都有你的参与,都有你的力量汇集其中。揭露这些腐败分子的不是拿政府工资的纪检干部,而是一个一个分文不取、怀有一颗正直心的普通人。无论你在大城市还是在偏远的山区,你都会感受到这股正义的力量,这股正义的力量正在以几何级数成长。这股力量一定会创造一个全新的世界秩序。

    也许,你会认为这样的判断过于乐观了,回头看看我们现实生活中。多少行业、多少企业在死亡线上苦苦的挣扎着;全球的股票市场跌跌不休,自己的资产也在大幅度的缩水;通货膨胀的压力压得人们喘不过气来;扭曲的房价让多少年轻人望房兴叹。这些正是一个新世界秩序到来的阵痛,没有旧秩序的颠覆,就不可能有新秩序的到来。没有了困难和考验,精神品质也就失去了它成长的环境。我们的责任心、正义感只能在这些困难和克服困难的过程中得到成长。

    有了这些基本的判断,我们就能透过目前发生在我们身边的事情更清楚地看到世界变化的趋势,就会明确我们的方向感。有了这些基本的判断,我们在今后讨论一些具体的问题时,才能有共鸣、有同感。离开了这些基本的判断,就会形成鸡对鸭讲的局面,就会有无休止的争吵。

住宅市场的崩塌就在眼前

一个以前任何时代都无法比拟的伟大时代将要到来 - 潘石屹 - 潘石屹的博客

限购政策给住宅地产市场带来巨大影响

    全球经济处在不稳定中,实际上08年经济衰退后新的经济秩序并没有真正地建立起来。各国政府大幅度地实行宽松的货币政策,这相当于是饮鸩止渴、治标不治本。现在的波动是2008年危机的延续。

    在这种大的动荡面前,我们要看到任何一个个人的价值、公司的价值和机构的价值都在于为社会和他人创造财富,而不是简单的投机。衡量公司价值的标准只有一个,就是它为社会创造真正的财富和提供的服务。回到这个基本点上,我们对所有的事件的判断就会有方向,就不会人云亦云,也不会随波逐流。

    上周波动最大的无疑是中国的房地产市场和房地产的股票市场。今年初,政府实施的限购政策,给房地产中的住宅市场带来了很大影响。今年下半年以来,这些政策显示了它的效果,住宅市场成交量在萎缩,房地产开发商在死扛,因为在限购的情况下,即使降价也未必能使市场成交量增大,对开发商资金链的缓解也可能无济于事。从今年下半年开始,具备买房资格的人已经基本上购买了,市场上具备购房资格的人越来越少,住宅市场的崩塌就在眼前。

  各国主管财政的要员上周汇集在华盛顿,中国的官员表态不要指望中国去救欧洲的市场。中国虽然GDP总量跃居世界第二,但根据2009年各国人均GDP排名,中国在一百多个国家中排在第99位,而排在第98位的是当年中国一直援助的兄弟国家阿尔巴尼亚。指望一个人均GDP排列在全世界第99位的国家去帮助那些人均GDP排列在前十位的国家,这怎么可能呢?穷人怎么可能帮助富人去还债?而且要还这么多的债呢?

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中国官员表态不要指望中国救欧洲市场

  在旧世界秩序中最混乱的莫过于货币秩序。这种混乱在国际上表现为金融危机,在中国国内表现为地下钱庄、高利贷的疯狂发展。我们看到,温州企业主私逃、自杀、被抓回,在过去的一周接二连三发生。如果这种现象得不到抑制,更可怕的情况就是黑社会的出现。因为这些地下钱庄和高利贷是不受中国法律保护的,出了问题只能是通过黑社会或类似黑社会的手段来解决。出路在哪里?最终的目标是统一的货币。在达到这个理想的最终目标之前一定要朝更公开、更开放的方向去努力,而不是垄断。不为社会创造财富、只是靠钱去赚钱,这样的想法就走到了社会进步的反面。银行凭借资金和政策的优势可以获得巨额的利润,而真正为社会创造财富和提供服务的中小企业在生死线上苦苦地挣扎,这种现象能长久吗?谁都相信不会持久。

  开发商盼望着往年的“金九银十”,盼望着旺销的季节能够到来,这都是老黄历了。2011年不同于以往任何年份,因为实行了限购政策。前几个月,具备购买资格的人基本上都已买了房子,有钱没有资格购买的人无法购买,潜在的客户越来越少,所以,住宅市场在政府不取消限购政策的情况下,注定是成交额一月比一月走低,一周比一周走低。

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SOHO中国的净资产负债率远远低于同行业水平

(数据来源:各上市公司2011年中期业绩) 

 SOHO中国目前手头有190亿的现金

    开发商的资金、资金链成为现在政府、银行、开发商自己最关注的问题。在过去两年宽松的货币政策的情况下,开发商取得了很高的销售额,手里都持有大量的现金,但随着成交额的下跌,所有住宅的开发商都会进入一个入不敷出的境地,资金状况会一天比一天差。标准普尔通过各家房地产上市公司的财务报表得到了不容乐观的结论。

  也有投资者担心我们公司资金链的情况,我们对市场环境最基本的判断是我们处在一个剧烈的动荡期,在这个动荡期中首要的任务是要有稳健的财务指标,手中要有足够的现金,足以应对任何可能出现的波动和危机。同时,在房地产市场剧烈波动的时候,大型城市、繁华地段的物业常常是波动幅度最小的区域,这就是我们的选择,这就是我们应对市场波动的策略。

    现在SOHO中国还有190亿的现金,SOHO中国将会在未来迅速地完成战略布局,会在未来几个月抓住时机购买土地和项目。在融资方式中,SOHO中国没有一分钱来自高风险、高成本的信托融资渠道,信托给房地产的融资已经引起了银行监管部门的格外警惕,未来负债率高的开发商日子肯定不好过。

    我们看到,许多开发商纷纷下调了今年全年的销售目标,并开始了降价行动。SOHO中国今年的项目大部分是7月份以后才拿到销售许可证的,许多大客户的谈判正在进行中,目前还没有调低全年销售目标的必要。在价格方面,SOHO中国的产品是商业和写字楼,不同于住宅产品,租金回报率远远高于住宅产品,而租金回报率是衡量价格高低最重要的指标。所以,SOHO中国没有降价的打算。

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