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叶檀:为什么鄂尔多斯的房地产泡沫不崩溃?  

2011-08-11 07:08:27|  分类: 财经论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为什么鄂尔多斯的房地产泡沫不崩溃?

 

2011-7-25 解放日报

 

    鄂尔多斯的房地产,是中国房地产泡沫的象征,引起全球关注。但这个泡沫没有破灭,短时间内也不会破灭。

 

    从2008年开始,《纽约时报》开始连续报道鄂尔多斯。去年10月,《纽约时报》报道称鄂尔多斯新城康巴什为鬼城,人口稀少,房地产市场火爆。根据政府统计,2009年鄂尔多斯的住房销售额达到了24亿美元,而2004年才不过1亿美元。在此期间,一平方英尺(约合0.093平米)的商业和住宅房产的平均价格上涨了260%,达到了53美元。面对如此让人忧心的市场,当地的人却没有觉得有什么不妥。

 

    国内投资界人士同样看不懂鄂尔多斯。高和投资董事长苏鑫从去年4月开始,针对鄂尔多斯进行调研,走访了房地产及金融部门的主要主管官员,约访了近30位资产过亿者。这份报告标题就是《没人看懂鄂尔多斯》。

 

    如果按照房价收入比、租售比衡量,许多房地产市场风险重重,却受到毫无止境的追捧,政府不得不祭出调控法宝,打压房价。

 

    从宏观经济角度理解,鄂尔多斯是财富的聚集地。据住建部与高和投资的调查,这座羊(绒)、煤(炭)、(稀)土、(天然)气的资源性城市,凭借资源定价权在近几年充分享受了实体经济发展的最丰厚的蛋糕。内蒙古鄂尔多斯人均GDP超过香港,位居全国第一,鄂尔多斯资产过亿的富豪人数超过了七千人,资产上千万的人至少有10万,要知道鄂尔多斯市区人口只有35万,每217人中就有一个亿万富翁,每15个人中就有一个千万富翁。在鄂尔多斯,财富的直接源头是煤矿,间接源头则是征地,按照目前每年近5亿吨的煤炭开采量,鄂尔多斯每年因煤炭新增财富2250亿元,鄂尔多斯从2004年开始了一轮大征地运动,巨额的补偿让一些农牧民瞬间成为了千万富豪。实体企业发展所引发的资源溢价,使鄂尔多斯成为暴富一族,拥有了资产品价格上涨的底气。

 

    从金融角度理解,由于财富大量聚集,鄂尔多斯货币泡沫的渊薮之一,货币泡沫勾起房地产泡沫。从历史经验看,没有货币泡沫,就不可能有房地产泡沫。

 

    2010年,鄂尔多斯全市金融产业增加值为66.03亿元,是2005年的8.7倍,年均增长54.1%。2010年银行机构各项存款余额1754.83亿元,是2005年的5.71倍,年均增长41.7%;各项贷款余额1561.97亿元,是2005年的5.65倍,年均增长41.7%。鄂尔多斯成为金融企业争夺重镇,2010年,金融机构对鄂尔多斯市的信贷规模大约为1800亿元,除企业自有资金及其他融资渠道外,初步估算,鄂尔多斯市民间借贷资金运作量在500亿元左右。此外,周边地区的资金流入鄂尔多斯,包括宁夏、陕西、山西以及内蒙古中西部地区的呼和浩特、包头、巴彦淖尔、乌海等地。民间金融更是发达,与资源行业、房地产行业三足鼎立。

 

    房地产成为财富的沉淀场所。

 

    2011年,鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米,这意味着每天都有近6万平方米住房推向市场,而鄂尔多斯市区人口仅有40多万,下辖各旗县全部人口也只有160多万。

 

    由于现金流充裕,鄂尔多斯房地产市场很少受到信贷调控的影响,投资者的现金足以维持房地产的购买力;由于人均财富充裕,房价收入比处于可控的范围之内;由于现金充裕,当地人根本无需靠出租收回本息,租售比失去了价值,当地人买房就是为了囤积资产。数据显示,2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米,市场上没有一家二手房中介公司,这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。

 

    鄂尔多斯是个典型的城市,靠资源与资金支撑起了房地产市场。人无近虑,必有远忧,鄂尔多斯的风险在未来,在财富的生成渠道,在资金沉淀在房地产、高利贷与矿产,而没有创造出新的财富增长极。

 

    实体经济下行资源价格下挫,对于鄂尔多斯来说将是最沉重的打击,这意味着充裕的现金流将被截断,房地产市场不可能维持在高位,当资金流与人流退潮,康巴什可能会真的成为一座空城。

 

    资源城市往往会陷入资源魔咒,他们有充裕的财富,却没有生成财富的体制,他们有充足的资源,却没有发展出资源之外的有活力的经济模式,从中东到我国的阜新等地区,莫不如此。

 

    鄂尔多斯需要发展的是与资源配套的实体经济,以摆脱对资源的极端依赖,更需要发展软性制度实力,以保证人流与资金流源源不绝。资源热退却,经济仍在,鄂尔多斯才能成为中国经济发展令人振奋的标志。否则,不过是资源魔咒在中国的重新上演。

 
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