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农夫老黑

一缕墨香居陋室,半部春秋知古今。

 
 
 

日志

 
 

马光远:房地产调控进入生死抉择的关键期  

2011-07-16 14:25:27|  分类: 财经论坛 |  标签: |举报 |字号 订阅

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712日召开的国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作,提出了加大保障房建设、要求对房价上涨过快的二三线城市实施限购等五条措施,基本打消了市场对未来房地产政策走向的猜测。

不同于一月份“国八条”出台时整个房地产市场整体过热的情况,这次出台政策的原因并非由于房地产市场出现了全面回暖,而是由于外界对政策的诸多猜测和误读又可能对市场造成误导。在上半年紧缩的货币政策下,整个房地产失去了过去三年来的牛气,无论是价格,还是交易,都步入了半死不活的盘整期,开发商的资金面在偏紧的货币政策下已经捉襟见肘,各地住房的库存逐步攀升,部分一线城市的降价苗头已经出现。可以说,费了九牛二虎之力,房价终于出现了下降的曙光。

然而,二季度以来,一些投行和机构不断渲染的中国经济可能陷入滞涨或者硬着陆危险的言论甚嚣尘上。根据笔者的观察,一些经济学家和市场人士自二季度伊始就开始担心中国经济硬着陆,担心中国经济滞涨。这种担心恰恰给了处于困境中的房地产一线曙光。如果中国经济真的有硬着陆的风险,那管理层觉不可能冒经济大幅下滑的风险而去对付通胀和房地产泡沫,下半年政策松动的可能极大,而政策一旦松动,房地产业很显然会成为最早的受惠者。而六月份,房地产销售额环比暴涨42%就是对未来政策很可能松动的猜测和判断。

好在统计局的数字告诉了中国经济的基本身体状况。从中国经济的主要指标看,经济增长并没有出现大幅度的下滑,所谓硬着陆,所谓滞涨的说法根本不存在。在经济增长高于9%的情况下,谈硬着陆,谈滞涨不仅违背经济学的基本原理和概念,更和中国经济的实际情况不符。在这里,有必要普及一个什么叫硬着陆的概念,中国在治理通胀的问题上曾经有两次硬着陆的经历:一是上世纪80年代末,当年通胀几近20%,主管经济的姚依林用两年的时间,将通胀摁到了3%以下,但经济增长也10%掉到了4%左右;还有一次是上世纪90年代中期,通胀高达24%左右,朱镕基用两年的时间摁到了0%以下,而经济增长也掉了3个多百分点。而从目前整个经济的表现看,经济大幅滑落的可能性等于零,何来的吓人的硬着陆?

但即便如此,市场人士对政策有可能出现松动仍然给予了很大的期待。所以,这次国务院出台的五条举措,无疑是在向市场喊话,表明调控房价的决心和态度,这无疑给那些依旧坚持不降低,期待政策翻转的开发商泼了一盆冰水。国务院常务会议的“五条”其实并没有多少新意和令人耳目一新的措施,但释放出的信号却是明明白白的,期待政策放松的想法显然是不现实的。而且,从目前管理层最头疼的物价和房价的走势看,下半年都不是很乐观。物价,在6月份CPI创了新高之后,通胀预期更为强烈,物价很难很快回落,另外,推动价格上涨的其他因素,包括食品价格、输入性通胀、国际大宗商品价格,以及国内人力成本等,向上的趋势并未改变;特别是,由于上半年通过约谈等行政手段,压制了一些正常的涨价需求,一些物品存在补涨的要求,在这个时候轻易判断“拐点”会闹和去年一样的笑话。而房价在负利率和通胀预期的支撑下,也并没有出现下降的迹象。

在增长无忧,通胀压力依旧处于危险区域的情况下,宏观政策一定要保持足够的警惕和延续性。中国经济最大的两大风险,依然是通胀和以房地产为代表的资产价格泡沫,管理通胀和房地产价格泡沫依旧是未来政策的首要任务,而上半年9.6%的增长事实上也给管理层下决心治理通胀和房价泡沫足够的底气。所以,国务院常务会议出台新的五条措施的用意是剩勇追寇,以兑现温总理“在任期内让房价回到合理水平”的庄严承诺,就时机和机遇而言,今年无疑是最好的时候。

当然需要回答,五条措施下去,房价会如何表现。多年的调控规律也证明,每一次新政出台,总是给市场很大的期待,然而,每一次期待也大多以失望而告终,内中缘由,可谓五味杂陈,难以一言蔽之,但政策的经常摇摆无疑是主要原因之一。在经历这么多年的调控之后,房价的走向其实并不取决于出台多少政策,而是多少政策真正得到了不折不扣的落实。保障性住房,今年的一千万套,完成400万套应该问题不大,然而,令人担忧的是仍然没有一个好的融资方案,明年保障房建设最大的问题仍然是资金缺口如何解决。至于对二三线限购之后,笔者倒觉得无任何必要。二三线城市,除了鄂尔多斯这些特殊的地区之外,房价的基本走势依然是看一线城市,擒贼先擒王,控制了一线城市,二线城市在缺乏概念和投资价值的情况下,很难扰乱整个房地产的格局,而且,一旦限购城市过多,监管的难度自然会加大。总之,中国的房地产调控已经进入了生死抉择的关键时期,究竟是政策继续蒙羞,还是房价实质性回落。这是一场演绎了近十年的乏味而令人绝望的征服,我们总是说,如果,如果,但是,很多的如果是否会付诸行动,谁都没有太大的信心。

 

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